Ihr Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung
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chenzaie[@]mail[.]de
Wir helfen Ihnen durch unsere Beratungs- und Bewertungsdienstleistung im Immobilienbereich eine starke Entscheidungsbasis zu erlangen, damit Sie großartiges erreichen.
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, stellt sich diverse Fragen:
Welchen Marktwert hat die Immobilie?
Welche Belastungen hat das Grundstück und wie wirken sich diese Belastungen auf den Wert der Immobilie aus?
Wie ist der bauliche Zustand des Gebäudes und sind die Mieten marktüblich?
Dies sind nur ein paar Fragen, die in einem Immobiliengutachten beantwortet werden und Sicherheit bei einem Ankauf oder einem Verkauf bieten. Gerade bei den z.T. sehr hohen Investitionssummen von Immobilien sollten alle Risiken und Chancen durch eine Immobilienbewertung dargestellt werden.
Wir erstellen für unsere Auftraggeber fundierte und nachvollziehbare Immobiliengutachten.
Die Immohaltig GmbH ist ein kompetenter Partner für Immobilienbewertungen und Immobiliengutachten. Unsere Kunden können sich auf die Expertise und die Kenntnisse des Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung verlassen.
Das Thema Immobilienbewertung benötigt umfangreichen Sachverstand und viel Erfahrung. Wir verfügen über Immobilien Know-How und stehen unseren Kunden mit Rat und Tat zur Seite.
Leistungen eines kompetenten Partners – fair und absolut zuverlässig
Als kompetenter und zuverlässiger Partner bietet die Immohaltig GmbH für die gesamte Region Leistungen im Bereich der Immobilienberatung und der Immobilienbewertung für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien und unbebaute Grundstücke an.
Wir bewerten für unsere Kunden Wohnimmobilien, wie zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie auch Wohn- und Geschäftshäuser. Im Bereich der Gewerbeimmobilien begutachten wir in unserem Leistungsspektrum Büroimmobilien, Einkaufszentren, Fachmarktzentren, Möbelhäuser, Lager-/Produktionsimmobilien, Logistikimmobilien und Tankstellen. Auch die Bewertung von Spezialimmobilien wie Hotels, Pflegeheimen und die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken unter Berücksichtigung der anerkannten Wertermittlungsverordnungen werden durch uns durchgeführt.
Gründe für die Beauftragung des Sachverständigenbüros
Immobilienbewertungen oder Immobiliengutachten werden aus verschiedenen Gründen in Auftrag gegeben. Wenn bspw. ein Kunde/eine Kundin eine Immobilie erwerben möchte, bekommt er/sie durch das Gutachten ein sicheres Gefühl für den Immobilienankauf und eine starke Verhandlungsposition. Bei einer Erbauseinandersetzung oder bei einer Scheidung wird ein Immobiliengutachten empfohlen. Gerade in dem emotionsbeladenen Scheidungsverfahren oder der Erbauseinandersetzung schätzen die Parteien den Wert einer Immobilie aus diversen Gründen oft unterschiedlich ein. Hier hilft ein objektives Verkehrswertgutachten/Marktwertgutachten, den Beteiligten den angemessenen Marktwert der Immobilie darzulegen. Weitere Gründe für ein Immobiliengutachten ihrer Liegenschaften, ist zum Beispiel den Zweck einer Finanzierung oder als Nachweis für steuerliche Zwecke für das Finanzamt.
Vor allem im Bereich der Grundstücks- und Immobilienbewertung sind in der heutigen und schnell wachsenden Zeit fundierte Fachkenntnisse erforderlich, die oft das eigene Wissen bei weitem übersteigen. Hier können wir als Sachverständigenbüro weiterhelfen.
Über uns
Der Geschäftsführer der Immohaltig GmbH ist Kamal Chenzaie. Die folgenden Qualifikationen machen Ihn zu einem kompetenten Partner an Ihrer Seite.
– Diplom Ingenieur (FH) in den Fachbereichen Vermessung, Geoinformatik und Immobilienbewertung
– Zertifizierter Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke CIS HypZert (F) durch die zertifizierungsstelle HypZert GmbH nach der DIN EN ISO/IEC 17024
– MRICS (Professional Member of the Royel Institution of Chartered Surveyers) im Berufsverband RICS
Durch die laufende Überwachung und geforderte Weiterbildung durch die HypZert und die RICS wird eine hohe fachliche Qualität sichergestellt.
Seit mehr als 10 Jahren arbeitet er in der Immobilienbewertung und konnte sich dadurch ein spezielles Bewertungs-Know How sowie fundierte Marktkenntnisse aufbauen. Kamal Chenzaie war viele Jahre bei Sachverständigenbüros als Immobiliengutachter tätig, bevor er sein eigenes Unternehmen gründete.
Leistungen
Für unsere Auftraggeber erbringen wir Beratungs- und Bewertungsdienstleistungen. Zu den Leistungsbereichen zählen:
– klassische Immobilienbewertung (u.a. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB)
– Markt- und Beleihungswertermittlungen gemäß BelWertV für Finanzierungszwecke
– Transaktionsberatungen (An- und Verkauf)
– steuerliche Immobilienbewertungen
– Grundstücksbelastungen wie bspw. Nießbrauch, Überbauungen, Wege- und Wohnungsrechte
– Bewertungen im Rahmen von Erb- und Vermögensauseinandersetzungen
– Grundstücksgleiche Rechte wie bspw. Erbbaurechte
– Erstattung von Mietwertgutachten
– Portfoliobewertung
Wir bewerten folgende Immobilienarten:
Wohnimmobilien:
Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser
Gewerbeimmobilien:
Büroimmobilien, Beherbergungsimmobilien (Hotels, Ferienhäuser, Ferienwohnungen), Einzelhandelsimmobilien (Discount- und Supermärkte, Möbelmärkte, Fachmarktzentren und Shopping Center), Freizeitimmobilien, Lager- und Logistikimmobilien, Produktionsimmobilien, Tankstellen
Spezialimmobilien:
Hotels, Pflegeheime, Kindertagestätten
Unbebaute Grundstücke:
Wohnbauland, gewerblich genutztes Bauland, landwirtschaftliche Flächen
Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt in Anlehnung an die einschlägigen Wertermittlungsverordnungen wie bspw. die ImmoWertV sowie die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Immobilienbewertung
Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung führen wir die Bewertung Ihrer Immobilie durch. Für die zielführende Wertermittlung verwenden wir, je nach Art des Objekts, folgende Verfahren:
– Sachwertverfahren,
– Ertragswertverfahren,
– Vergleichswertverfahren.
Welchen Zweck hat eine Immobilienbewertung?
Es gibt verschiedene Zwecke für eine Immobilienbewertung:
Im Rahmen von Verkehrswert- bzw. Marktwertgutachten können folgende Absichten für eine Wertermittlung bestehen:
– die Transaktionsberatung, die Bewertung für einen An- oder Verkauf
– die Wertermittlung für steuerliche Zwecke
– die Bewertung im Rahmen einer vermögensrechtlichen Auseinandersetzung (Scheidung, Erbschaft, Schenkung)
Bei der Bewertung mit steuerlichem und vermögensrechtlichem Hintergrund sind regelmäßig Behörden (Finanzamt) und sowie z.T. Gerichte involviert.
Transaktionsberatung (An- und Verkauf)
Im Rahmen einer objektiven An- bzw. Verkaufsbewertung von Immobilien, unbebauten Grundstücken oder Immobilienportfolien wird eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die Preisverhandlung geschaffen, die es dem Auftraggeber ermöglicht, Chancen und Risiken zu identifizieren, um eine objektive Einschätzung zu treffen. Diese Gutachten können als Vollgutachten bzw. auch als Kurzgutachten beauftragt werden.
Steuerliche Immobilienbewertung
Steuerliche Wertermittlungen werden bei Erbschaft, Schenkungen oder für bilanzielle Zwecke benötigt. Insbesondere Grundstücksentnahmen, -eingaben oder Unternehmensübertragungen aus dem Betriebsvermögen können steuerliche Auswirkungen haben, so dass diesbezüglich ein Gutachten sinnvoll ist.
Im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung legt das Finanzamt, auf Basis des Bewertungsgesetzes, den gemeinen Wert einer Immobilie bzw. eines Grundstücks fest.
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert des Bewertungsobjekts am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach den §§ 179, 182 bis 196 von der Finanzbehörde ermittelte gemeine Wert, so ist gemäß § 198 BewG dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anzuwenden. Der Steuerpflichtige kann den Nachweis des niedrigen gemeinen Wertes durch ein Sachverständigengutachten erbringen und dem Finanzamt vorlegen, was empfohlen wird.
Immobilienbewertung im Rahmen von Ehescheidung, Erb- und Vermögensauseinandersetzung
Im Rahmen einer Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung benötigen die Parteien ein Gutachten über den Wert der Immobilie. Es wird empfohlen, dass alle beteiligten Parteien das Gutachten beauftragen, um den Prozess kostensparend und sinnvoll zu Ende zu führen.
In einem Verkehrswertgutachten (auch: Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB wird derjenige Wert ermittelt, der sich zum Zeitpunkt der Ermittlung am Markt bei einer normalen Verkaufsaktivität erzielen ließe.
Verkehrswert/Marktwert nach § 194 BauGB
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Das Gutachten bzw. der Immobiliengutachter nimmt zu folgenden Inhalten Stellung: Grundbuch, Lage, Objekt, Baurecht, Informationen zum Immobilienteilmarkt sowie den Ansätzen und den Berechnungen des Marktwertes. Abhängig von der Objektart erfolgt auf Basis eines normierten Verfahrens (u.a. Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren sowie Vergleichswertverfahren) die Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes).
Damit erhält der Auftraggeber einen umfangreichen und nachvollziehbaren Überblick bzw. eine Entscheidungsgrundlage über die Immobilie bzw. das unbebaute Grundstück.
Inhalte des Verkehrswertgutachtens sind u.a.:
– Grundbuch
– Lage
– Objekt
– Baurecht
– Immobilienteilmarkt
– Bodenwertermittlung
– Wertermittlung relevanter Bewertungsparameter für die Berechnung des Marktwertes
Beleihungswert gemäß BelWertV
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.“
Deutsche Banken, Sparkassen und Versicherungen benötigen für die Beleihung i.d.R. ein Markt- und Beleihungswertgutachten. Hierfür beauftragt das Institut den Sachverständigen, um ein Beleihungswertgutachten zu erstatten, das eine Entscheidungsgrundlage für die Finanzierung, auf Basis des Beleihungswertvorschlages, bildet. Voraussetzung hierfür ist die von der HypZert geforderte DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung. Auf Basis der Beleihungswertermittlungsverordnung wird das Beleihungswertgutachten erstattet.
Der Beleihungswert, der den Marktwert nicht übersteigen darf, ist für Banken bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens wichtig. Die Banken verlangen hierfür ein Beleihungswertgutachten, welches wir als Sachverständigenbüro erstellen. Wir übernehmen für Sie die Bewertung von Wohnimmobilien sowie auch von Gewerbeimmobilie.
Ein wichtiger Bestandteil im Rahmen der Immobilienbewertung sind Grundstücksbelastungen und grundstücksgleiche Rechte.
Bei der Bewertung einer Wohnimmobilie und auch einer Gewerbeimmobilie spielen grundstücksgleiche Rechte und Grundstückslasten eine erhebliche Rolle. Sie beeinflussen sowohl den Wert, die Verwertbarkeit als auch die Nutzung des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie. Wir prüfen und ermitteln die wertmindernden Belastungen (beschränkt persönliche Dienstbarkeit bzw. Grunddienstbarkeit).
Ebenso wichtig ist die Bewertung eines grundstücksgleichen Rechts (Erbbaurecht).
Grundstücksbelastung
Grundstücksbelastungen (wie beispielsweise ein Nießbrauch) können den Wert, die Nutzung und die Verwertbarkeit eines Grundstücks bzw. einer Immobilie erheblich beeinflussen. Demzufolge sind derartige wertbildende Belastungen fundiert zu prüfen und durch einen Immobiliensachverständigen zu bewerten.
Bei den Grundstücksbelastungen wird zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten unterschieden.
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten sind beschränkte dingliche Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer des begünstigten (herrschenden) Grundstücks gestatten, bestimmte Rechte an einem anderen (dienenden) Grundstück auszuüben. Dem Eigentümer des belasteten Grundstücks wird hingegen untersagt, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Zu den Grunddienstbarkeiten zählen u.a. Wege- und Fahrrechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder auch Überbaurechte.
Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit berechtigt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestimmte natürliche oder juristische Personen, das belastete Grundstück (wie im Vertrag vereinbart) zu nutzen. Bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten handelt es sich u.a. um Leitungsrechte, Wohnrechte, Benutzungsrechte, Leibgeding (Altenteilrechte) oder Wohnbesetzungsrechte.
Für die Bewertung von Grundstücksbelastungen sind neben dem Grundbuch zwingend die Bewilligungsurkunden bzw. die Verträge notwendig, um die vertraglichen Vereinbarungen zu sichten, zu analysieren und anschließend zu bewerten, damit der Wert der Belastung sachgerecht ermittelt werden kann. Eine Ortsbesichtigung ist überwiegend erforderlich, um den Sachverhalt (bspw. bei einem Wegerecht) visuell in Augenschein nehmen zu können.
Grundstücksgleiche Rechte
Auch die Bewertung eines Erbbaurechtes (grundstücksgleiches Recht) oder die Bewertung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks kann beauftragt werden. Für die Bewertung eines Erbbaurechtes werden die beiden üblichen Verfahren (finanzwirtschaftliches Verfahren sowie Münchener Verfahren) herangezogen.
Für die Bewertung des Erbbaurechtes sind das Erbbaugrundbuch, der Erbbaurechtsvertrag nebst Nachträgen, das letzte Erhöhungsschreiben (Erbbauzins) notwendig.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Kontakt
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